ambercliftv46的部落格

假設版大當初在台北市以市價１０００萬買進房子（買進時設算的房屋現值假設是６００萬）,當此地段看好,房價上漲,版大想獲利了結,把房子賣出成交價１３００萬（賣出時設算的房屋評定現值假設是８００萬）,���覺上是自己賺了３００萬,但實際上則不一定,可能會虧損！因為隔年申報綜合所得的”財產交易稅”,是以８００萬的２９％的２３２萬去繳給國庫而不是以８００－６００＝２００萬的２９％去算的（就乖乖的準備２３２萬貢獻給政府,如果再加土地增值稅,看起來是賺,但實際上是大賠）！

其實很多投資客雖然注意到了”土地增值稅”,卻忽略了”財產交易所得稅”！很多投資客因為欠稅到國稅局開罰,而補不出巨額稅金,而”跑路”,就等著被假扣押,凍結名下所有財產（所有存款被凍結,名下其他房子車子強制拍賣來補稅）的命運！為了投資房地產,所以賺了”感覺”,卻賠掉了”一生信用”！


其他投資房地產的成本

買進時（一般都蓋抓約１０～３０萬） 

１．契稅

２．書狀費

３．代書費（含簽約費）

４．仲介費

５．貸款費



持有時每年成本 （假設房價沒漲或持平,每年就是蓋抓按總房價的５％當成本,如果要出租的話,租金報酬率要５％以上才有真正的賺,其於都是逐年虧損）

１．房屋稅與地價稅

２．每月房貸利息

３．每年火險地震險費（有貸款者受益人非自己,是銀行！管你鄰居火災波及到或是自家發生火災,保險費是屋主出幫助保險理賠金是賠給銀行）

４．保養維護粉刷

５．建坪折舊率



賣出時 

１．如果房價有漲則要繳”土地增值稅”與隔年綜合所得的”財產交易所得稅”


２．委托仲介服務費賣出的成交價３～４％（自己賣通常都苦等不到買主,事實上沒想像的那麼好賣,如果遇到投資客不知不覺被賤賣,怎麼買主都籌不到自備貸不足要的尾款而無法成交等頭痛問題,即使地段再好！一般很難在１年內順利轉手,委由仲介賣最快！不信的話,可以親自自售看看）



一般老手投資客投資原則是 


１．評估此屋賣相是否佳
２．手上以定要有現成的２組買方才肯出手,好方便買進後再馬上轉手！


３．如果要賺房價增值價差,老手投資客一般都擁有一定的議價技術功力,且對當地行情掌握很熟,還能懂得分辨假行情與真行情！如果沒議到行情成交價低於２成以下,絕不出手,因為１成是上述這些成本（不含土地增值稅與財產交易所得稅）,另一成是利潤（老手不太奢望行情立即大漲,房地產不像股票那麼急漲跌,但為了拼利潤,當然會墊高房價再轉手）

４．一般投資客愛找人頭投資,目的就是別讓自己承擔這兩筆稅”土地增值稅”與”財產交易所得稅”,很多願意當人頭都是被”感覺”的利潤沖昏頭”,卻不知這兩筆稅的殺傷力！


５．投資賺差價增值型房子持有時間絕不超過半年以上,一般都愛當年度買進並賣出！而長期持有房子都是用來收租金的,僅求高租金報酬不求房價增值的收租產品！

６．能買純土地,並自地自建再自售,是目前投資房地產利潤最大的賺錢法！一般最保守不賠的投資房地產,仍然離不開收租型的產品（店面,套房,商辦）

而想賺增值價差者,一般都是我們仲介及一些代書在玩的,行情好時還不一定能百戰百勝,即使買賣成交再難做！個人覺得還是乖乖的幫助買賣雙方成交賺佣金遠比賺房屋價差還好賺！