ambercliftv46的部落格

版主,

您對房地產的基本知識知道得不多, 所以會 "自己嚇自己", 一個月雖然負擔 15000元, 但有 5000元等於是 "存錢" 消本金, 不必覺得辛苦.

從你的提問中看來, 你是可以做些安排, 但過度憂慮了, 可能是因為太年輕, 可能是���為不具備社會上房地產的相關知識與常識. 其它網友的回答都很專業, 但我猜你可能看不太懂, 所以最實際的回答的確是 : 找個可信任的代書詢問清楚 (不一定要付費, 或付 1000元諮詢費), 用打字回答的恐怕不容易讓你弄懂.

我讀了其它人的回答後, 想從另一個角度給你一些觀念.

首先房地產貸 300萬之事.....

1. 房子拿去扺押, 父親和您都有在還本利, 表示是銀行認定有信用的貸款戶, 有按時付利息, 貸款本金也在減少中(可以向銀行拿報表).

2. 通常扺押貸款不會超過房屋價值的六成, 所以我假設該房屋價值在 500萬, 但因過去曾還款, 使現在僅餘 300萬, 所以房屋現值應大於 500萬的價值才對(可以請仲介估價).

3. 父親僅你兄妹兩子女, 未來就算沒贈予也必然成為遺產, 以現行遺產稅制的免稅額, 加上仍有貸款數, 除非父親還有其它財產, 否則, 你們未來應課不到遺產稅才對(可以請代書試算)

4. 若辦理贈予, 依土地公告現值計算, 有可能要分兩個年度攤贈, 也可能一年就可以辦理完, 問題是廿年前的房子現在現值 500萬, 你們可能不用繳贈予稅, 但一定要繳 "增值稅" (代書會幫你算), 不見得不划算, 但要先準備這筆錢就是了.

你的問題 :

1. 一個月付15000(本金4千多利息9千多 --> 利息 9000多若以現在最高利率 3%來算, 的確是貸300萬左右, 但本金卻只要還 5000左右卻不符合, 因為 5000x12 (一年還 60000), 20年也才還120萬, 似乎你還的本金 "太少", 比較可能是你每月還(存)本金近 10000, 利息近 5000, 貸款額是220萬左右, 這才合理, 請向銀行查明細節.

2. 還款期"好像"到民國100年到期 --> 一般銀貨是 20年, 若還款期到 100年, 表示是自民國 80年開始貸款的, 那怎麼會還剩 300萬貸款呢 ? 比較有可能是你爸第一筆房貸還清了或還得差不多了, 這 300萬是 "後來增貸" 的, 如果是那樣, 叫做 : 他 97年借了300萬用寬限期只還利息, 民國 100年開始要開始還 300萬部份的本金, 如此你的 5000 + 10000 其實是 :

a. 廿年前買屋款 150萬, 貸8成 120萬 ( 5000 x 12 x 20), 故每月仍要還餘額本金 5000 +

b. 餘額利息750 (120萬剩約 30萬沒還 x 0.03/12 = 750左右) +

c. 300萬新貸額僅繳利息 7500 ( 300萬 x 0.03/12 = 7500

若是以上情形, 我建議 :

--> 可以轉貸(換銀行貸款), 因現在利率偏高, 有的銀行不到 0.025

--> 以爸爸名義是否貸得到款 ? 須你是共同債務人嗎 ?

3. 期限到沒還清是會變成法拍屋嗎? --> 若是上述情形 100年開始還本金, 那屆時每個月多還 d. 本金 12500~16700 (300萬/20年/12, 或, 300萬/15/12), 這筆錢不是 "支出" 是 "還款", 等於強迫儲蓄, 其實你沒有損失, 只是負擔重一些, 可以與妹妹商量共同負擔, 應不至於付不出而成為法拍屋, 更何況爸爸還有工作

4. 本來我想貸款來買這棟房子(這叫轉貸嗎?) --> 這不叫轉貸, 轉貸是換銀行貸款. 你貸款向爸爸買房子在文件上是三等親內, 仍要被追討贈予稅, 所以要請代書依你的狀況評估何者較有利.

5. 想問清楚現在的利率相關資訊 --> 目前銀行貸款利率很低, 的確是貸款的好時機, 可以拿房屋資料向各銀行貸款部詢問, 問五家銀行, 你就很懂利率了 (算是做功課, 是理財者必要的準備)

6. 父親這種消極的態度讓我很不滿 --> 親子間總有算不完的情債錢債, 從你所言看來, 父親留給你們的財產一定是大於負債的, 你不必怪他, 他有權決定如何處理他名下的財務, 他向你要房屋的本利和, 其實是因為已在工作賺錢的你沒付房租或食衣住行費, 不也很 "消極" ? 那不也是一般上班族應盡責任啊 ! 兩者可以扯平吧 ?!

7. 房子抵押中父子的房屋買賣要注意哪些事呢? --> 政府只防你房屋買賣給三等親內避掉了相關的贈予稅, 只要你們都誠實申報, 其實就跟一般人買賣房屋差不多了, 更何況賣自己人絕對省下 3~6% 的仲介費, 對嗎 ?!

以上有許多資訊來自你提問的 "猜測", 但若你給較明確的貸款科目及數據資訊, 也許網友可以給更明確的建議

創作者介紹

周志幸名屢理扛兜

ambercliftv46的部落格